Que ce soit pour vous construire un patrimoine, vous assurer une retraite tranquille ou tout simplement vous apporter des revenus complémentaires, de nombreux marchés propices aux placements financiers existent. Cependant, s’il y en a bien un qui intéresse beaucoup les Français, c’est le marché immobilier. Si vous pouvez faire un placement immobilier via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), nous nous intéresserons dans cet article à une solution plus tangible et pérenne à long terme : investir dans le logement locatif.
Prix d’achat : nerf de la guerre pour la rentabilité locative ?
Investir dans un bien immobilier au prix attractif est important. C’est pourquoi nous vous conseillons l’investissement d’immobilier neuf. Cela semble contradictoire, notamment quand on prend en compte le prix bien plus alléchant de l’ancien, qui permet d’avoir une rentabilité brute très intéressante. Pour autant, la rentabilité nette offerte par le neuf est bien plus intéressante, car il inclut :
- Une garantie sur la construction ;
- Un respect des dernières normes de consommation d’énergie, d’isolation, etc. ;
- Aucune nécessité de travaux techniques comme esthétiques ;
- Une meilleure attractivité aux yeux des locataires ;
- Une éligibilité à des lois de défiscalisation comme la loi Pinel ;
- Des frais de notaires plus avantageux.
Ces points ont un énorme impact dans votre calcul de rentabilité nette, d’où l’avantage d’investir dans du neuf. De plus, tous les travaux de rénovation en moins sont un allègement de votre gestion locative non négligeable.
Ainsi, le prix d’achat est effectivement primordial pour calculer les rentabilités brute et nette, mais il ne doit pas être le centre de votre attention, car un investissement locatif implique bien plus qu’une dépense financière.
En quoi l’emplacement du bien joue-t-il un rôle majeur sur la rentabilité locative ?
Du point de vue d’un compte de résultat en comptabilité, l’emplacement de votre bien patrimoine immobilier a un impact sur vos produits et de vos charges, soit les deux composantes du calcul de rentabilité.
Impact sur les revenus locatifs
Cela n’est une surprise pour personne : qu’importe le prix auquel vous aurez payé votre bien, vous n’en dégagerez pas de bénéfice si vous n’avez pas de locataire ou que les revenus qu’il apporte sont trop faibles. Pour éviter une telle situation, votre bien doit jouir d’une certaine attractivité locative. Elle dépend, de la plus petite échelle géographique à la plus grande :
- De la valeur intrinsèque du bien ;
- Des activités et services disponibles dans un petit rayon ;
- De la nature du quartier et de ses habitants ;
- De l’attractivité et du taux de vacance locative du département/de la région.
Impact sur les charges
Dans votre calcul de la somme de vos charges, il est aussi important de prendre en compte la taxe foncière en vigueur à l’emplacement qui vous intéresse. En effet, selon son volume, elle pourrait avoir des conséquences inattendues sur vos revenus annuels.
Vaut-il mieux être propriétaire bailleur ou passer par une agence immobilière ?
Enfin, un dernier facteur à prendre en compte est la gestion locative : voulez-vous vous en occuper ou souhaitez-vous déléguer à une agence immobilière ?
Avec une agence immobilière
Une agence immobilière représente un manque à gagner, mais est intéressante, car elle a une obligation de mettre en œuvre tous ses moyens pour vous proposer :
- Des locataires rapidement et selon vos critères ;
- Des conseils en matière de prélèvements sociaux, d’imposition et de taxes ;
- Une gestion locative représentant un énorme gain de temps.
Sans agence immobilière
Cependant, si vous souhaitez économiser un pourcentage de vos revenus fonciers et gérer votre location par vos propres moyens, vous feriez mieux de répondre à certains critères, à savoir :
- Avoir du temps à consacrer à votre gestion locative ;
- Habiter non loin de votre bien en location (gestion facilitée) ;
- Avoir des connaissances en gestion de contrat de location ;
- Savoir optimiser vos taxes et prélèvements sociaux (par exemple, régime micro foncier si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €).